Samen met mijn vriendin overweeg ik om een pand in Amersfoort te kopen. Het gaat om een ruimte van 150 m2 (begane grond) die op dit moment dienst doet als opslag. Echter, het bestemmingsplan voor het pand is "gemengd 3", wat betekent dat het pand in principe gebruikt mag worden als woning. Het gebouw is voorzien van een lichtstraat in het dak (geen donker hol dus), een dakraam, centrale verwarming, een toilet en wasbak.
Vandaag zijn we bij het gemeentehuis geweest om navraag te doen naar de eisen waaraan de woning zal moeten voldoen als we er daadwerkelijk willen wonen. Volgens de ambtenaar van het vergunningen-loket, moeten we bij functieverandering naar woning uitgaan van nieuwbouw en de eisen die hiermee gemoeid zijn. Dit zou betekenen dat muren, vloeren, het dak, deuren, ramen etc. zouden moeten voldoen aan de hoogste eisen met betrekking tot isolatie; een erg kostbare zaak. Als dit het geval is, is het voor ons waarschijnlijk niet interessant om het pand te kopen.
Voor de zekerheid heb ik het praktische handboek bouwbesluit 2012 gedownload, maar na hierin gelezen te hebben kom ik tot een heel andere conclusie:
De eisen voor een bestaande woning zijn minder streng en dit zou wellicht wel haalbaar zijn. Maar, wie heeft nu gelijk? Mag de gemeente bijvoorbeeld strengere eisen stellen dan vastgelegd in het bouwbesluit 2012?
Wat volgens mij in dit geval het belangrijkste is om te weten, is hoe de nieuw op te richten woning, in een bestaand gebouw, benaderd wordt: "nieuwbouw" of "geheel/gedeeltelijk vernieuwen" of "veranderen".
Wanneer ik bijvoorbeeld verder lees in het hoofdstuk Energiezuinigheid en Milieu loop ik hierop weer vast. Hier valt namelijk te lezen dat het volgende geldt ten aanzien van isolatie (de energieprestatie-eis):
In bovenstaande situatie gaat het, volgens mij, om het rechtens verkregen niveau. De isolatiewaarde/kwaliteit voor de vernieuwing/verandering/vergroting is gelijk aan de standaard voor het huis toen deze werd gebouwd/ legaal werd verbouwd.
Hoe zit het dan met het rechtens verkregen niveau in 'mijn' geval en hoe heeft de functieverandering hier invloed op?
Kan het rechtens verkregen niveau van de ruimte als opslag, gewoon worden doorgetrokken wanneer de ruimte wordt gebruikt voor bewoning?
Immers, het bestemmingsplan is ongewijzigd. Of is er misschien geen rechtens verkregen niveau voor het gebouw als woning (maar alleen als opslag) en moet er daarom toch uit gegaan worden van nieuwbouw? Dit lijkt me dan weer strijdig met mijn eerste citaat.
Heeft iemand hier misschien ervaring mee? Alle reacties zijn welkom!
Vandaag zijn we bij het gemeentehuis geweest om navraag te doen naar de eisen waaraan de woning zal moeten voldoen als we er daadwerkelijk willen wonen. Volgens de ambtenaar van het vergunningen-loket, moeten we bij functieverandering naar woning uitgaan van nieuwbouw en de eisen die hiermee gemoeid zijn. Dit zou betekenen dat muren, vloeren, het dak, deuren, ramen etc. zouden moeten voldoen aan de hoogste eisen met betrekking tot isolatie; een erg kostbare zaak. Als dit het geval is, is het voor ons waarschijnlijk niet interessant om het pand te kopen.
Voor de zekerheid heb ik het praktische handboek bouwbesluit 2012 gedownload, maar na hierin gelezen te hebben kom ik tot een heel andere conclusie:
(p 281, voorbeeld 5)Bij een functieverandering na de oplevering van het bouwerk moet de nieuwe gebruiksfunctie tenminste voldoen aan de voorschriften voor een bestaande woning. Voorschriften voor nieuwbouw zijn niet van toepassing
De eisen voor een bestaande woning zijn minder streng en dit zou wellicht wel haalbaar zijn. Maar, wie heeft nu gelijk? Mag de gemeente bijvoorbeeld strengere eisen stellen dan vastgelegd in het bouwbesluit 2012?
Wat volgens mij in dit geval het belangrijkste is om te weten, is hoe de nieuw op te richten woning, in een bestaand gebouw, benaderd wordt: "nieuwbouw" of "geheel/gedeeltelijk vernieuwen" of "veranderen".
Wanneer ik bijvoorbeeld verder lees in het hoofdstuk Energiezuinigheid en Milieu loop ik hierop weer vast. Hier valt namelijk te lezen dat het volgende geldt ten aanzien van isolatie (de energieprestatie-eis):
De energieprestatie-eis is bij het gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwerk niet van toepassing (art. 5.6).
In bovenstaande situatie gaat het, volgens mij, om het rechtens verkregen niveau. De isolatiewaarde/kwaliteit voor de vernieuwing/verandering/vergroting is gelijk aan de standaard voor het huis toen deze werd gebouwd/ legaal werd verbouwd.
Hoe zit het dan met het rechtens verkregen niveau in 'mijn' geval en hoe heeft de functieverandering hier invloed op?
Kan het rechtens verkregen niveau van de ruimte als opslag, gewoon worden doorgetrokken wanneer de ruimte wordt gebruikt voor bewoning?
Immers, het bestemmingsplan is ongewijzigd. Of is er misschien geen rechtens verkregen niveau voor het gebouw als woning (maar alleen als opslag) en moet er daarom toch uit gegaan worden van nieuwbouw? Dit lijkt me dan weer strijdig met mijn eerste citaat.
Heeft iemand hier misschien ervaring mee? Alle reacties zijn welkom!